Miras Kalan Ev veya Arsa Satışında  Yeni Düzenlemesi

Bir kişinin vefatından sonra geride bıraktığı ev, arsa veya diğer taşınmazlar mirasçılar arasında çeşitli uyuşmazlıklara neden olabilir. Mirasçılardan birinin taşınmazı satmak istemesi, diğerinin taşınmazda yaşamaya devam etmesi veya mirasçıların paylaşım konusunda anlaşamaması hâlinde hukuki süreç gündeme gelebilir.

Miras kalan taşınmazların paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamadığında, koşulları varsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi durumunda taşınmazın satışı ve elde edilen bedelin paylaştırılması söz konusu olabilir.

2026 yılında miras kalan taşınmazların satış sürecini ilgilendiren önemli bir mevzuat değişikliği yapılmıştır. 7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde değişiklik yapılmış ve belirli miras taşınmazlarının satışında ilk artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilmesi öngörülmüştür.

Bu yazıda, Kayseri’de miras kalan ev veya arsanın satışı, ortaklığın giderilmesi davası ve 2026 yılında yürürlüğe giren yeni düzenlemenin kapsamı ele alınmaktadır.

1. Miras Kalan Ev veya Arsa Nasıl Paylaşılır?

Bir kişinin vefat etmesiyle birlikte mirasçılık ilişkisi doğar. Mirasçılar, miras bırakanın malvarlığı üzerinde kanunda öngörülen haklara sahip olur.

Miras kalan bir taşınmazın paylaşılması konusunda farklı yöntemler gündeme gelebilir:

• Mirasçıların taşınmazı anlaşarak paylaşması.
• Mirasçılardan birinin diğer mirasçıların paylarını devralması.
• Taşınmazın hukuken mümkün olması hâlinde bölünerek paylaşılması.
• Ortaklığın giderilmesi yoluyla taşınmazın satılması ve bedelin paylaştırılması.

Hangi yöntemin uygulanabileceği; taşınmazın niteliğine, tapu kayıtlarına, mirasçıların sayısına ve tarafların anlaşmasına göre değişir.

Mirasçılar paylaşım konusunda uzlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını ve ilgili hukuki koşulları değerlendirir.

2. Yılında Miras Taşınmazlarının Satışında Ne Değişti?

31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, belirli taşınmazların ortaklığın satış suretiyle giderilmesi sürecinde ilk açık artırmaya ilişkin özel bir düzenleme getirmiştir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine eklenen hükme göre, aşağıdaki koşulların birlikte bulunması gerekir:

• Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması.
• Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması.
• Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması.

Bu şartlar sağlandığında, ilk artırma yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında yapılır.

Kanunda bu özel artırma usulünün bir defaya mahsus uygulanacağı belirtilmiştir. İlk artırma bu şekilde sonuçlanmadığında, ikinci artırma bakımından kanunda öngörülen genel kurallar uygulanır.

Düzenlemenin amacı ve kapsamı değerlendirilirken, taşınmazın tapu kayıtları ile ortaklığın giderilmesine ilişkin kararın içeriği birlikte incelenmelidir.

3. Yeni Düzenleme Her Miras Kalan Taşınmaz İçin Geçerli midir?

Hayır. Düzenleme, bütün miras taşınmazlarının satışında otomatik olarak uygulanmaz.

Örneğin bir evin tamamı miras yoluyla üç kardeşe geçmiş ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında başka bir kişinin mülkiyet hakkı bulunmuyorsa, diğer koşulların da sağlanması hâlinde yeni artırma kuralı gündeme gelebilir.

Buna karşılık taşınmazın bir bölümünün mirasçılardan olmayan üçüncü bir kişiye ait olması durumunda, düzenlemenin özel koşulları sağlanmayabilir.

Bu nedenle taşınmazın yalnızca miras kalmış olması yeterli değildir. Tapudaki mülkiyet durumu ve satışın hukuki dayanağı ayrıca değerlendirilmelidir.

4. Mirasçılar Arasında İlk Artırma Nasıl Yapılır?

Yeni düzenlemenin kapsamına giren taşınmazlarda ilk artırma, malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilir.

Bu süreçte artırmaya katılım, elektronik satış usulü, teklif koşulları ve ihale bedelinin yatırılması gibi konular önem taşır.

7589 sayılı Kanun’un 1. maddesinde, bu özel artırmada elektronik satış portalına verilecek teklifin taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzünü ve kanunda belirtilen diğer tutarları karşılaması gerektiğine ilişkin hüküm de yer almaktadır.

İkinci artırmada ise kanunda öngörülen farklı teklif koşulları uygulanır.

Bu nedenle mirasçılar, artırmaya katılmadan önce satış ilanını, muhammen kıymeti, teminat şartlarını ve ödeme süresini dikkatle incelemelidir.

5. Mirasçılardan Biri Evi Satmak İstemiyorsa Ne Olur?

Mirasçılardan birinin taşınmazı satmak istememesi, diğer mirasçıların ortaklığın giderilmesini talep etmesine her durumda engel oluşturmaz.

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti durumuna, mirasçılık ilişkisine ve taşınmazın özelliklerine göre hukuki yollar değerlendirilir.

Mirasçılar anlaşarak taşınmazı bir mirasçının devralmasını sağlayabilir veya başka bir paylaşım yöntemi üzerinde uzlaşabilir. Anlaşma sağlanamaması durumunda, kanuni koşullar çerçevesinde ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkün olabilir.

Mahkemenin satış veya aynen taksim yönündeki değerlendirmesi, taşınmazın niteliğine ve uygulanacak hukuk kurallarına bağlıdır.

6. Kayseri’de Miras Kalan Taşınmaz İçin Ortaklığın Giderilmesi Davası

Kayseri’de miras kalan bir ev, arsa veya başka bir taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşmazlık yaşanıyorsa öncelikle tapu kayıtları, mirasçılık belgesi ve taşınmazın mevcut durumu incelenmelidir.

Hukuki değerlendirmede özellikle şu belgeler önem taşıyabilir:

• Mirasçılık belgesi.
• Tapu kayıtları ve taşınmazın mülkiyet durumunu gösteren belgeler.
• Taşınmazın değerine ilişkin belgeler.
• Mirasçılar arasındaki anlaşmalar veya yazışmalar.
• Varsa daha önce açılmış ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin belgeler.

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkemenin belirlenmesinde taşınmazın bulunduğu yer ve ilgili usul kuralları dikkate alınır.

Satış aşamasına geçilmişse ihale koşulları ve yeni düzenlemenin uygulanabilirliği ayrıca değerlendirilmelidir.

7. Miras Taşınmazının Satışından Elde Edilen Para Nasıl Paylaştırılır?

Taşınmazın satışından elde edilen bedelin paylaştırılması, mirasçıların hukuki haklarına ve somut dosyanın koşullarına göre yapılır.

Miras payları, varsa taşınmaz üzerindeki diğer haklar ve satış giderleri değerlendirmede önem taşır. Her mirasçının alacağı miktar, yalnızca mirasçı sayısına bakılarak her olayda aynı şekilde belirlenemez.

Ayrıca mirasçılar arasında daha önce yapılmış devirler, mülkiyet değişiklikleri veya diğer hukuki uyuşmazlıklar varsa bunların da incelenmesi gerekebilir.

Bu nedenle satış bedelinin dağıtımından önce tapu kayıtları ve ilgili hukuki belgelerin değerlendirilmesi önemlidir.

8. Sık Sorulan Sorular

Miras kalan evin satışında ilk artırmaya kimler katılabilir?

7589 sayılı Kanun ile getirilen özel düzenlemenin koşulları sağlanıyorsa ilk artırma yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında yapılır.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse ne olur?

Kanunda özel ilk artırma usulünün bir defaya mahsus uygulanacağı belirtilmiştir. İkinci artırmada ilgili mevzuatta öngörülen genel kurallar dikkate alınır.

Mirasçılardan biri satışa karşı çıkarsa taşınmaz satılabilir mi?

Somut olayın koşullarına ve mülkiyet türüne göre ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkün olabilir. Bir mirasçının karşı çıkması her durumda satışın önüne geçmez.

Yeni düzenleme bütün miras taşınmazlarını kapsıyor mu?

Hayır. Düzenlemenin uygulanabilmesi için taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gibi kanuni koşulların sağlanması gerekir.

Kayseri’de miras kalan arsa için hangi mahkemeye başvurulur?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki, taşınmazın bulunduğu yer ve ilgili usul kuralları dikkate alınarak belirlenir.

Sonuç

Miras kalan ev ve arsaların paylaşılması, mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığında hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, bu uyuşmazlıkların çözümünde başvurulabilen yollardan biridir.

31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile belirli miras taşınmazlarının satışında ilk artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin yeni bir kural getirilmiştir. Ancak bu kuralın uygulanabilmesi, kanunda belirtilen koşulların birlikte bulunmasına bağlıdır.

Kayseri’de miras kalan taşınmazın paylaşılması veya satış süreci hakkında hukuki değerlendirme yapılırken tapu kayıtlarının, mirasçılık belgesinin ve ilgili yargılama dosyasının incelenmesi önem taşır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olaylarda yürürlükteki mevzuat ve ilgili belgeler ayrıca değerlendirilmelidir.

Kaynak  7589 sayılı Kanun’un TBMM resmî kayıtlarını